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資産としての安全性は、地価上昇期にはプラス要因、地価下降期にはマイナス要因となります。
そこで還元利回りは、次式であらわすことができます。
通常二・五～六パーセントであり、一般的に計量困難といえますが、〇・五～二パーセントとしますと還元利回りは八・八パーセント程度（償却後・税引前）と計算されます。
ただしこの方法は、一般的な土地建物を対象としたものですから、現実には対象不動産個々の個別性を一般投資と比較し、適切に計量することが必要です。
還元利回りは、純収益の性格に対応して求められるので、償却前・償却後、税引前・税引後の純収益に対応して求めます。
また、地方別、用途的地域別、品等別によって異なる傾向を持つことに留意します。
純収益は、建物及びその敷地を賃貸した場合、家賃から諸経費を差し引いて求められます。
このように土地の分はいくら、建物の分はいくらとして求められず、一本で算定されます。
土地、建物などの個々の利回りでは収益還元に不便なだめ複合不動産に対応する利回りが必要となります。
この利回りを総合還元利回りといいます。
求める複合不動産の総合還元利回りをｙ、土地、建物などの個々の還元利回りをヘヘ裕……稲とし、それぞれの利回りの対象となる不動産の価格構成割合（収益還元法以外の手法で求めたもの）をおきかえますと、ｙは次の加重平均により求められます。
例えば、土地の利回りを三パーセント、建物の利回りを六パーセントとし、価格構成割合を土地三分の二、建物三分の一としますと、この複合不動産の利回りは次式により四パーセントと求められます。
純収益を還元する方法の収益還元は、求められた純収益と還元利回りを用いて対象不動産の収益価格を求めることです。
それは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の額の価格時点における現価の総和を求めるものです。
また、収益期間満了時において残存価格、処分整理費などが予想されるときは、それらの復帰現価を加減することが必要です。
収益還元を行うにあたっては、純収益の内容、性格、継続性などに即応して各種の方法などを選択して適用します。
この場合において、純収益が一定の趨勢を持つときは、その趨勢が収益価格に適切に反映するよう還元しなければなりません。
収益還元の方法として、評価基準および評価基準・留意事項は、次の諸方法を示しています。
Ａ土地の場合……純収益が永続的に得られる土地の場合、土地の純収益をａ、土地の還元利回りを戮としますと土地の収益価格瓦は、次式で求められます。
この式は、永久還元式といわれます。
合、不動産賃貸または一般企業経営に基づく純収益を総合還元利回りで還元します。
償却前の純収益について適用するときは、総合還元利回りにその構成割合に応じた償却資産の償却率を含めるものとします。
して求めた償却率を含む総合還元利回りで還元する直接還元式と、純収益を定額法に基づく償却率を含む総合還元利回りで還元する直接還元式があります。
残余法……建物等及びその敷地に対し収益還元法以外の手法により敷地と建物等のいずれか一方の価格を求めることができるときは、その不動産の純収益から建物等または敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元し、敷地または建物等の価格を求めることができます。
この方法を土地残余法または建物残余法といいます。
なお、土地残余法の適用にあたっては、建物等が古い場合は純収益が的確に求められないので、新築か建築後間もないものを選ぶことが必要です。
岡土地残余法……土地残余法を適用して土地の収益価格を求める方法に、次式があります。
建物等及びその敷地の償却前の純収益から建物等に帰属する償却前の純収益（建物等の価格に建物等の還元利回りと経済的残存耐用年数とを基礎とした元利均等償還率を乗じて得た額）を控除して得た額を、土地の還元利回りで還元する式があります（記号は、前式に同じ）。
建物残余法……建物残余法を適用して建物等の収益価格を求める方法に、次式があります。
永久還元式……建物等及びその敷地の償却後の純収益から土地に帰属する純収益を控除して得た額を建物等の還元利回りで還元し、建物等の収益価格を求める式があります。
建物等及びその敷地の償却前の純収益から土地に帰属する純収益を控除して得た額を、定額法による償却率を含む建物等の還元利回りで還元し、建物等の収益価格を求める式があります。
有期還元式……建物等及びその敷地の償却前の純収益から土地に帰属する純収益を控除して得た額に、建物等の還元利回りと経済的残存耐用年数（または収益期間）とを基礎とした複利年金現価率を乗じ、建物等の収益価格を求める式があります。
とし、他の記号は前式と同じとしますと、次式で求められます。
ホスコルド式……償却前の純収益に償却率を含まない総合還元利回りと蓄積利回りと収益期間とを基礎とした収益現価率を乗じて、収益価格を求めます。
とし、他の記号は前式と同じとしますと、次式で求められます。
この方式は、年々回収される償却額について蓄積利回り（一般に総合還元利回りより低い利回り）による利子を付すことに特徴があります。
賃料を求める評価手法不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、新規賃料に対しては積算法、賃貸事例比較法、収益分析法などがあり、継続賃料に対しては差額配分法、利回り法、スライド法などがあります。
一般的留意事項賃料の鑑定評価は、対象不動産について賃料の算定期間に対応して、実質賃料を求めることを原則とします。
賃料の算定期間および支払時期に係る条件ならびに権利金、敷金、保証金などの一時金の授受に関する条件が付されて支払賃料を求めることが依頼された場合、実質賃料とともにその一部である支払賃料を求めることができます。
実質賃料と支払賃料－実質賃料は、賃料の種類のいかんを問わず、貸主に支払われる賃料の算定期間に対応する適正なすべての経済的対価をいいます。
それは、純賃料および必要諸経費等により構成されています。
必要諸経費等は、不動産の賃貸借等を継続するため通常必要とされる諸経費です。
支払賃料は、各支払時期に支払われる賃料です。
契約にあたって権利金、敷金、保証金などの一時金が授受される場合は、その一時金の運用益および償却額と併せて実質賃料を構成します。
一般に賃料は、各支払時期に支払われる金額、例えば地代（借賃）は土地・地積一五〇平方メートルで月額九万円、家賃は建物・面積七〇平方メートルで月額一〇万円といったように表示されます。
この九万円や一〇万円が支払賃料です。
右の家賃の場合、契約に際して敷金が六ヵ月賃料相当額が授受され無利息としますと、六〇万円を元本とする利息相当額の高い家賃を借家人は支払っていることになります。
この運用利回りを年六パーセントとしますと、月額三〇〇〇円と計算されます。
したがって、借主の月額実質負担は一〇万三〇〇〇円であり、この額が実質賃料となります。
なお、貸ビルなどの一室において、水道光熱費、清掃費、冷暖房費などがいわゆる付加使用料、共益費などの名目で支払われている場合、この額のうち実質的に賃料に相当する部分（例・水道光熱費などが月額実費五万円のとき、共益費が七万円としますと二万円）が含まれているときは、その額を加算して実質賃料を計算します。
支払賃料の求め方。
大質賃料と支払賃料の関係は、前記のとおりですが、新規賃料の評価の場合などで実質賃料がまず求められ、次に支払賃料が求められるケースが多くみられます。

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